Un logement vous plaît, mais vous souhaitez déplacer la cuisine, ouvrir un mur ou aménager les combles. Un local semble convenir à votre activité, mais vous ne savez pas si les travaux seront réalisables ni à quel prix.
La contre-visite permet de confronter votre projet à la réalité du lieu. L’objectif : comprendre les possibilités d’aménagement, repérer les contraintes et disposer d’une première estimation des travaux pour éclairer votre décision.
Pour un logement, le bon moment se situe idéalement avant la signature du compromis de vente, ou pendant le délai de rétractation. Pour un local professionnel, ces vérifications sont à prévoir avant de signer l’achat ou le bail commercial.
À quoi sert une contre-visite immobilière ?
La première visite permet de découvrir un bien et de s’y projeter. La contre-visite permet de revenir avec des questions précises : peut-on modifier la distribution ? Quels éléments faut-il conserver ? Quels travaux sont indispensables ? Le budget envisagé est-il cohérent ?
Je vous accompagne avec une entreprise de travaux pour croiser nos regards sur le lieu. Nous examinons les possibilités d’aménagement, les contraintes visibles et les travaux à prévoir.
Cette visite apporte un premier éclairage technique et budgétaire. Elle permet aussi d’identifier les points qui nécessiteront une étude complémentaire ou une autorisation.
Quand organiser la contre-visite ?
Pour l’achat d’un logement, mieux vaut organiser la contre-visite avant le compromis, afin de disposer de ces informations au moment de vous engager.
Si le compromis est déjà signé, elle peut également avoir lieu pendant le délai de rétractation. L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours calendaires. Si vous êtes dans ce délai, il faut organiser la visite et recevoir la synthèse suffisamment tôt pour pouvoir en tenir compte. Source : Service Public.
Pour un local professionnel ou commercial, prévoyez la contre-visite avant la signature de l’achat ou du bail, sans compter sur le délai de rétractation applicable à l’achat d’un logement.
La checklist avant d’acheter un logement
Sur place, nous passons en revue six points pour comprendre comment le bien peut accueillir votre projet.
1. La distribution et les circulations
Les pièces correspondent-elles à votre façon de vivre ? Peut-on créer une chambre, ouvrir la cuisine ou ajouter une salle d’eau ? Les passages sont-ils suffisants pour circuler et installer le mobilier ?
Il s’agit de repérer ce qui fonctionne déjà et ce qui demanderait une transformation.
2. La lumière et les surfaces utilisables
D’où vient la lumière naturelle ? Quelles pièces en bénéficient, et à quel moment de la journée ?
Nous regardons aussi les surfaces réellement exploitables : une pièce sous pente, un entresol ou des combles ne présentent pas les mêmes possibilités d’aménagement. La hauteur disponible, les accès et les ouvertures peuvent conditionner leur utilisation.
3. L’état apparent du bien et les contraintes techniques
Traces d’humidité, fissures visibles, ventilation, état des fenêtres ou emplacement des équipements : ces observations aident à repérer les sujets à approfondir.
Nous examinons également les éléments qui peuvent orienter le projet, comme la structure, les arrivées d’eau et les évacuations. Une ouverture dans un mur ou le déplacement d’une pièce d’eau peut nécessiter des vérifications complémentaires.
4. Les règles et les autorisations à vérifier
Le projet est-il compatible avec le règlement de copropriété ? Touche-t-il aux parties communes, à la structure ou à l’aspect extérieur du bâtiment ? Quelles autorisations faudra-t-il vérifier ?
En copropriété, consultez également les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années : ils permettent de repérer les travaux votés et les sujets susceptibles d’entraîner de futures dépenses.
L’objectif est d’identifier ces démarches dès le départ et d’en tenir compte dans le projet.
5. Les travaux indispensables et ceux qui peuvent attendre
Tous les travaux n’ont pas la même priorité. Certains sont nécessaires pour utiliser le logement dans de bonnes conditions ; d’autres répondent à un souhait de confort ou d’esthétique.
Distinguer ces deux catégories permet de construire un programme réaliste et, si nécessaire, d’échelonner les dépenses.
6. La cohérence du budget global
Le prix d’achat laisse-t-il une enveloppe suffisante pour les travaux envisagés ?
Une première estimation par lots permet de comprendre les principaux postes de dépense et d’ajuster le projet. Cette estimation éclaire votre décision et peut aussi servir d’appui pour discuter le prix avec le vendeur. Les devis détaillés préciseront ensuite le coût des travaux, une fois le programme défini.
Un exemple : la maison Augustine, à Cassis
Les acquéreurs de la maison Augustine envisageaient une transformation complète. Avant de s’engager, ils souhaitaient comprendre jusqu’où le lieu pouvait évoluer.
La contre-visite a porté sur plusieurs possibilités : l’aménagement de l’entresol, la création d’une fenêtre, l’utilisation des combles et la liaison entre quatre espaces initialement indépendants — l’entresol, le rez-de-chaussée, les combles et la véranda.
Elle a permis de poser les premières bases du projet et de repérer les vérifications à poursuivre.
À l’origine, la surface habitée et aménagée de la maison était de 57 m². L’entresol, de 57 m² lui aussi, n’était ni isolé ni équipé en électricité, les combles, également de 57 m², n’étaient pas aménagés, et la véranda restait indépendante. La transformation a ensuite été menée à bien : l’entresol, le rez-de-chaussée, une partie des combles et la véranda forment aujourd’hui un ensemble utilisable. La surface habitée est passée de 57 à 160 m² sans extension, avec cinq mois de chantier et un montant de travaux de 195 000 €. Cet exemple montre l’intérêt d’examiner le potentiel d’un bien avant l’achat : une distribution peu pratique au premier regard peut offrir des possibilités intéressantes, à condition d’en comprendre les contraintes. Découvrir le projet Augustine
Pour un local professionnel, que faut-il vérifier en plus ?
Dans un local professionnel, l’aménagement doit répondre aux besoins de l’activité et aux règles applicables à l’établissement.
Au-delà de la surface ou de l’emplacement, plusieurs points peuvent peser sur la décision.
L’activité et son fonctionnement quotidien
Le local permet-il d’installer les équipements nécessaires ? Les espaces de travail, de préparation, de stockage et d’accueil sont-ils suffisants ? Les circulations permettent-elles de travailler dans de bonnes conditions ?
Pour un restaurant, par exemple, il faut confronter l’organisation envisagée aux dimensions réelles du lieu, aux réseaux disponibles et aux contraintes du bâtiment.
L’accessibilité et la sécurité incendie
Si le local accueille du public, les règles applicables aux établissements recevant du public, ou ERP, doivent être prises en compte.
L’entrée, les différences de niveau, les circulations, les sanitaires et les dégagements font partie des points à examiner. Les exigences dépendent notamment du bâtiment et de la configuration du projet : une largeur de passage ne s’apprécie pas isolément. Source : réglementation sur l’accessibilité des ERP existants.
La contre-visite apporte un premier regard sur ces sujets et permet d’identifier les points à étudier dans un dossier ERP.
Les autorisations et le calendrier
Les travaux d’aménagement ou de modification d’un ERP peuvent nécessiter une autorisation préalable. Pour une demande d’autorisation de travaux, le délai d’instruction est de quatre mois à compter de la réception d’un dossier complet en mairie.
Selon le projet, d’autres démarches peuvent s’ajouter, notamment avant l’ouverture au public. Il faut donc intégrer les autorisations et leurs délais au calendrier prévisionnel. Source : Service Public.
Un exemple : un petit local de restauration à Marseille
Un porteur de projet envisageait de reprendre un local de restauration d’une quarantaine de mètres carrés, à Marseille.
Lors de la visite, plusieurs contraintes sont apparues : une faible hauteur sous plafond, des marches à l’entrée, des toilettes accessibles uniquement par un escalier et des circulations étroites dans l’aménagement envisagé.
L’organisation imaginée en 3D devait être revue à la lumière des dimensions réelles et des exigences applicables au local. Il fallait également tenir compte des démarches administratives et de leur incidence sur la date d’ouverture.
Au regard de ces contraintes, le porteur de projet a choisi de ne pas donner suite. La contre-visite lui a permis de prendre cette décision avant de s’engager dans un local qui ne correspondait pas à son projet.
Comment se déroule ma contre-visite conseil ?
Je vous accompagne sur place avec une entreprise de travaux. Pendant la visite, nous examinons votre projet, les possibilités d’aménagement, les contraintes visibles et les principaux travaux à envisager.
La visite dure environ une heure. Prévenez le vendeur ou l’agence immobilière que je viendrai avec une entreprise de travaux, afin de prévoir un créneau adapté.
Vous recevez ensuite une synthèse comprenant :
- une première estimation du budget travaux par lots ;
- les contraintes identifiées ;
- les premières pistes d’aménagement ;
- les points qui demandent des vérifications complémentaires.
Si vous êtes déjà dans le délai de rétractation, signalez-le dès la prise de contact : la date de visite et le délai de remise de la synthèse doivent être compatibles avec votre échéance.
Le tarif est de 200 € HT, soit 240 € TTC, à Marseille. Des frais de déplacement s’appliquent au-delà.
Pour un local professionnel, la prestation comprend un premier regard sur l’accessibilité et la sécurité incendie. L’étude réglementaire détaillée relève d’une mission complémentaire et, selon le projet, d’un dossier ERP.
Vous avez repéré un bien et souhaitez savoir s’il peut accueillir votre projet ? Organisons une contre-visite avant le compromis, pendant votre délai de rétractation ou avant la signature de votre bail commercial.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une contre-visite immobilière ?
C’est une nouvelle visite du bien destinée à approfondir les questions restées ouvertes après la première découverte. Avec un accompagnement technique, elle permet d’examiner les possibilités d’aménagement, les contraintes et le budget prévisionnel des travaux.
Peut-on faire une contre-visite après la signature du compromis ?
Oui, notamment pendant le délai de rétractation applicable à l’achat d’un logement. Il faut organiser la visite et recevoir le retour suffisamment tôt pour pouvoir en tenir compte avant la fin du délai. L’idéal reste de prévoir cet accompagnement avant le compromis.
Que vérifier avant d’acheter un appartement ?
La distribution, la lumière, les surfaces utilisables, l’état apparent du bien, les contraintes techniques, les règles de copropriété, les autorisations éventuelles et la cohérence entre le prix d’achat et le budget travaux.
La contre-visite remplace-t-elle un diagnostic ou une expertise ?
Non. Elle apporte un premier éclairage technique et budgétaire et aide à repérer ce qui demandera une étude complémentaire. Pour un local professionnel, l’étude réglementaire détaillée relève d’une mission complémentaire et, selon le projet, d’un dossier ERP.
Combien coûte la contre-visite conseil ?
La prestation coûte 200 € HT, soit 240 € TTC, à Marseille. Des frais de déplacement s’appliquent au-delà.
Peut-on organiser une contre-visite avant de signer un bail commercial ?
Oui. Elle permet de confronter les besoins de votre activité aux possibilités du local, de repérer les contraintes d’aménagement et d’anticiper les vérifications réglementaires.
